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房地产资产证券化

原标题:第四届中国房地产资产证券化与REITs高峰论坛圆满结束!

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  2020年7月10—11日,第四届中国房地产资产证券化与REITs高峰论坛在沪圆满落幕。本届论坛由中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会支持,通达金融主办,中国REITs联盟和亚太房地产协会共同协办,REITs行业研究战略支持。论坛聚集了房地产金融领域内300多位资深专家、学者,力图以观察者之视、参与者之势,积极建言献策,为推动房地产资产证券化和公募REITs的发展贡献智慧和力量。同时,论坛总结了过去一年的丰硕成果,对2019-2020年度优秀创新的产品,做出卓越贡献和努力的机构、个人予以荣誉表彰。

  新形式下房地产金融稳而有序

  论坛开始,中国REITs联盟秘书长王刚率先开场,他表示,公募REITs的推出是众望所归,契合当下经济发展趋势。首先,基础设施REITs是现阶段最适合发展公募REITs的领域,对于新基建的发展意义重大;其次,公募REITs市场的建设有利于丰富我国的资本市场产品,实现金融产品的探索与创新,提高金融服务实体效能,助力中国经济的转型升级。同时,公募REITs发行仍存在问题与障碍待解决,如管理人职责监管中具体的权利与义务如何界定、收益率目标怎样趋向合理化、公募REITs自身的税收优惠制度怎样建立等。对于公募REITs的未来,王刚相信REITs将在不动产的方方面面全面开花,期待早日建成万亿级REITs市场。

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房地产资产证券化(网络配图 侵删)

  王刚,中国REITs联盟秘书长

  复旦大学经济学教授、复旦大学绿庭新兴金融业态研究中心主任王永钦围绕“杠杆周期、房地产市场与中国经济”主题展开演讲,通过分析杠杆周期与经济周期、美国和中国的杠杆周期,从悲观和乐观两方面阐述了对中国房地产市场趋势的判断、展望。

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房地产资产证券化(网络配图 侵删)

  王永钦,复旦大学经济学教授、复旦大学绿庭新兴金融业态研究中心主任

  国家发改委产经所基础设施REITs课题组秘书长王步芳谈到在开展REITs课题的调研过程中,很多省市都表示非常赞同用REITs来进行证券化,化解地方债,促进地方政府从地方债的泥潭中“华丽转身”。谈及当前较为关注的商业物业REITs,王步芳个人预计,也许年底,国内会启动商业物业公募REITs工作。同时,他认为,公募REITs可以构成完整的投资良性循环,商业物业将通过REITs实现投资、运营和退出的良性发展。

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房地产资产证券化(网络配图 侵删)

  王步芳,国家发改委产经所基础设施REITs课题组秘书长

  宝龙地产控股副总裁、首席财务官廖明舜以“新形势下的房企融资策略”展开分享。他认为,“看透过去、知晓当下、猜到未来”是地产企业融资的三板斧。资产新规发布后,从源头上限制非标理财的来源,可投资金锐减;公募产品无法投资房地产领域;多层嵌套和通道类的业务均被堵死。廖明舜表示,当前融资成本提高已是事实,上半年典型房企融资数额较高,叠加下半年的偿债高峰,现阶段而言房企抓住融资机会后不容犹豫。

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房地产资产证券化(网络配图 侵删)

  廖明舜,宝龙地产控股副总裁、首席财务官

  在分享日本公募基础设施REITs的发行和管理经验时,上海和逸信息科技服务有限公司董事长庞阳谈到,公司的光伏项目经历了四个阶段:自有资金——自有资金私募基金——私募基金银行贷款——基础设施REITs,最终因为公募REITs的成功上市顺利打通了项目路径。日本金融机构面对光伏这个全新的市场,一开始接受度并不高,正是因为有REITs作为有效的退出机制,才使得银行将贷款变为利率较低、过程简单的过桥贷款,将可再生能源项目开发的资金链打通。同时,庞阳表示,“管理REITs并不纯粹是一个资本市场或者一个项目的问题,需要有专业管理项目经验的人,同时又需要有资本市场管理经验的人。”

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  庞阳,上海和逸信息科技服务有限公司董事长

  万纬物流首席财务官林聪智表示当下有两个主要因素驱动物流仓储需求整体增长:1、居民消费升级后对商品物流的时效性要求不断提升;2、政策规范将使越来越多的不标准仓库被高标库取代。林聪智认为,物流地产是重资产行业,在实现持续稳定运营后必然进行资产管理,REITs也是较为稳定的一种管理方式,今后将会更多考虑此类方向。

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  林聪智,万纬物流首席财务官

  上午的最后一个环节是关于“新形势下地产投融资策略与合规”的圆桌对话,由国浩律师事务所合伙人张伟主持,潍坊银行投资银行事业部副总经理王华品,朗诗青衫资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东,中山证券债券融资总部执行董事、业务二部负责人魏瑨,大成(上海)律师事务所高级合伙人曲峰,尚信资本管理有限公司副总经理刘文雯分别从融资环境、存量资产投资策略、地产融资政策、法律合规性、基础设施资源驱动整合等方面分享了各自的真知灼见。

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  圆桌对话:新形势下地产投融资策略与合规

  公募REITs稳中突破

  下午场论坛围绕“公募REITs稳中突破”主题展开,公募基金、法律、地产、资管等行业的代表都通过对从事领域的理解就这一主题进行了深入分析。

  德邦基金总经理陈星德通过对公募REITs发展面临的机遇与挑战这一命题的思考,引出了公募基金公司在公募REITs的角色定位及其能力,多重代理模式下的第一责任人,相关市场主体的培育需要过程,税收政策缺乏、可能降低基建运营回报率等问题。“传统公募基金缺乏运营管理经验和配套机制,估值在证券投资中是完全不一样的,所以它必须具有全球的业务能力和投资运营的理念,这是有待于探索的。”

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  陈星德,德邦基金总经理

  中联基金董事总经理李艳首先总结了当下不动产金融的的三大发展趋势:1、开发性资产沉淀为不动产,重资产出表轻资产化;2、间接融资向直接融资转移,非标转移;3、开发型债/股向存量资产证券化转移。谈及不动产证券化的发展方向,她表示,资产筛选和价值判断是REITs的业务根基,并且,发行人作为REITs一个重要的考量因素,其专业性和优势也应当在REITs的产品设计中充分体现。值得注意的是,“除了传统设施以外,还有像物流仓储、产业园等都是接下来试点很关注的类型,一定程度上看,这些品类里头的类型可能从收益、未来增长的角度会有更好的表现。”

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  李艳,中联基金董事总经理

  上海市建纬律师事务所合伙人成沂围绕“基础设施REITs风险与防控”主题展开演讲。最值得关注的风险是基础设施权益转让限制的问题,其次是资产权属的审批手续问题,还有项目特许经营权期限比较短,难以匹配REITs产品结构等问题。

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  成沂,上海市建纬律师事务所合伙人

  随后的环节是以“房地产资产证券化基础资产的多元化及方向探讨”为主题展开的圆桌讨论,由高力国际估价及咨询服务部(中国)执行董事贺志蓉担任主持嘉宾,阳光城财务管理中心执行总经理王君,华福证券投资银行业务条线事业部债券融资一部副总叶鲲,锦天城律师事务所高级合伙人顾晓,中诚信国际结构融资部总监谢予宁等专家展开深入透彻的观点分享和交流研讨。

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  圆桌对话:房地产资产证券化基础资产的多元化及方向探讨

  渤海汇金证券资管董事总经理李耀光对我国公募REITs和海外基础设施REITs的主要差别,企业发行REITs的主流原因作了简要分析,并引出了几点值得思考的问题与大家一起探究。在谈到交易价格和资产净值的问题时,李耀光表示,“未来资产净值的变动幅度不会太大,但产品的交易价格是波动的,而交易价格的波动和流动性是完全相关的,且流动性和价格走势是相关的。”

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  李耀光,渤海汇金证券资管董事总经理

  论坛最后一个圆桌对话旨在探讨中国版公募REITs的未来与当下可行的推进措施,复旦大学经济学院教授王永钦、中国REITs联盟秘书长王刚、富春控股董事长助理穆文涛、竞天公诚律师事务所合伙人秦茂宪、渤海汇金证券资管董事总经理李耀光、喆安投资总经理车阳皆参与了讨论。五位嘉宾来自不同的领域,结合自身情况和对行业的洞见,共同讨论了公募REITs的引入对于中国金融体系的冲击跟影响;如何解决可能缺少流动性的问题;公募REITs出现折价的可能性及发行人应对措施;对中国不动产资管形态的影响几何等。对于公募REITs的未来,大家都寄予美好的期待,中国在房价调控、不动产市场上有些顽疾很难解决,也许通过REITs的出现,可以从机制或顶层设计上将问题进行纠正,非常有益于整个经济体的可持续性。他们的讨论给与会者呈现了一次精彩的思想碰撞,也为REITs的发展提供了新的思路。

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  圆桌对话:中国版公募REITs的推进

  第四届中国房地产资产证券化与REITs高峰论坛创新成果颁布

  论坛最后,大会组委会对2019-2020年度房地产资产证券化领域内的优秀产品、机构和个人进行了表彰。

  产品类

  年度最佳CMBS产品

  中金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划

  海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划

  德邦海通-复星旅文-三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划

  华西证券-民生汇富-德基广场资产支持专项计划

  中信证券-普洛斯仓储物流3期资产支持专项计划(疫情防控ABS)

  年度最佳类REITs产品

  渤海汇金-阳光城福州阳光天地资产支持专项计划

  万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划

  中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划

  金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划

  中联前海开源-中交路建清西大桥资产支持专项计划

  年度最佳房地产供应链ABS产品

  中山证券-阳光城-汇欣融供应链金融2号资产支持专项计划

  中山-平安-荣隽供应链金融6号资产支持专项计划

  华金-联易融-华发大湾区供应链1号资产支持专项计划

  年度最佳购房尾款资产证券化产品

  中山-佳兆业购房尾款第二期资产支持专项计划

  年度最具综合创新性房地产ABS产品

  菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划

  机构类

  年度最佳计划管理人

  渤海汇金证券资产管理有限公司

  中山证券有限责任公司

  华福证券有限责任公司

  年度最佳主承销商

  光大证券股份有限公司

  年度最佳法律顾问

  北京市竞天公诚律师事务所

  北京大成(上海)律师事务所